Как да търсите офис под наем

Намирането и отдаването под наем на офис пространство, което е подходящо за вашия бизнес - и на цена, която няма да натоварва бюджета ви - отнема време и усилия, но изплащането е си заслужава. Работата почти винаги ще бъде най-големият разход за бизнеса, но недвижимите имоти често са на второ място, така че всеки собственик на бизнес трябва да обърне внимание на процеса на намиране на правилното пространство. Добре разположеното и висококачествено офис пространство на разумна цена ви позволява да се съсредоточите върху развитието на вашия бизнес, вместо да мечтаете да бъдете някъде по-добро.

1.

Проучете състоянието на офис пазара, на който искате да се премести. Ако е близо до текущото ви местоположение или се намирате в родния ви град, може би си мислите, че познавате пазара на офиси. Направете някои четене; големите брокерски агенции за недвижими имоти - национални операции или местни специалисти - произвеждат богата информация за пазарите на метрото и подпазарите в тях под формата на пазарни доклади, които обикновено са достъпни безплатно. Разглеждайки тези доклади, можете да получите обща представа за пазарните условия.

Важна информация, която трябва да се търси в доклада, е процентът на незаетите длъжности и нетната абсорбция. Вакантно място е процентът на офис площи в даден пазар, който никой не е наел. Колкото по-висока е ваканцията, толкова по-тревожни са собствениците на имоти, които предлагат добри сделки на потенциалните наематели.

Нетната абсорбция също е добър показател за здравето на пазара. Ако стотици хиляди или дори милиони квадратни метра са „абсорбирани“ (заети от наематели) в рамките на една четвърт или година, тогава пазарът е здрав и наемодателите са по-малко склонни да се справят. Но ако има "отрицателна абсорбция", това означава, че повече наематели са напуснали пространството, отколкото са заели новото пространство. Отрицателната абсорбция е лоша за наемодателите и е добра за наемателите.

Бъдете обаче предупредени, че пазарните доклади са само общи насоки за пазара. За по-подробна информация ще ви е необходима професионална помощ от специалист за представяне на наематели.

2.

Установете работни взаимоотношения с представител на наемател или представител на наемател. Ако нуждите на офиса ви са много малки - например един човек - помислете за краткосрочен лизинг в офисния апартамент. Ако имате по-сложни нужди от офис пространство, помощта на представител на наемателя може да бъде безценна.

За вас, потенциалния наемател, работи арендатор. Той ще ви предложи предложения за най-подходящото за вас пространство въз основа на вашите специфични нужди, представяйки на масата подробно познаване на пазара на офиси. Представителят на наемателя ще ви помогне и в отношенията с наемодателя, когато дойде времето за договаряне на място. Като цяло, ремонта на наемателя разделя комисионата на лизинговия агент на наемодателя като обезщетение.

Не всички представители на наематели са създадени равни по отношение на таланта, а професията е до голяма степен нерегламентирана. Затова най-добре е да отидете с представител на наемател, който е предоставил задоволително обслужване на някого, когото познавате и чиято преценка имате доверие.

3.

Оценете какво се нуждаете от офис пространство. Бъдете брутално честни в оценката си или със сигурност ще съжалявате за това по-късно.

Някои въпроси, които трябва да зададете, включват не само колко офис пространство ви е нужно сега, но и колко може да се очаква да имате нужда в бъдеще - три, пет или дори 10 години от сега. Например малка стоматологична практика може да не се налага да расте много през годините, но дистрибуторът на високотехнологично оборудване трябва да обмисли възможността за избор в лизинговия договор, който предвижда в бъдеще да се вземе допълнително пространство в същата сграда.

Също така разгледайте внимателно най-добрия град или квартал за вашия бизнес, особено ако имате повече от няколко служители, за които да мислите. Понякога собствениците на предприятия преместват дейността си, като се има предвид само колко удобно е за собственика и по-късно се учудват, когато някои от най-добрите им служители намират работа на други места, които са по-удобни за тях.

4.

Ограничете избора си до няколко сгради с помощта на представител на наемателя и прегледайте внимателно всеки един от тях. Най-важното, което трябва да се прецени в този момент, е колко ще струва, освен суровите разходи за наем, да се прави бизнес там и кои имоти предлагат най-добрата стойност за парите.

Собственикът на бизнес също трябва да разгледа някои нематериални ползи от намирането в една сграда в сравнение с друга. Може да не е от значение за някои фирми как изглежда тяхната сграда, но ако трябва да впечатлите постоянен поток от клиенти, които идват да ви посетят, може би е по-добре да похарчите малко повече за по-хубава сграда.

Ако е приложимо, помислете за сградата, в която вече сте, като възможен избор, освен ако не сте напълно неудовлетворени от мястото си там. Сегашният ти наемодател е дяволът, когото познаваш, и може би ще иска да сключи сделка, за да те накара да останеш. Поддържането на наемателите винаги е по-лесно от намирането на нови.

5.

След като изберете сграда, договаряне на цената, която искате. Вие трябва да бъдете в състояние да ви даде ясна представа за това какво е разумно да поискате и какво не е в конкретна сграда на даден пазар. Ако не получите разумни отстъпки от хазяина, не се страхувайте да се отдалечите от сделката и да намерите офис пространство някъде другаде.

Обикновено наемодателите са в състояние да предложат наематели по-ниски от публикуваните наеми през целия живот на лизинг или "свободен наем" за определен брой месеци в началото на лизинга. Наемодателите понякога са готови да харчат пари, за да подобрят офисното пространство, в зависимост от нуждите на новия наемател, преди наемателят да влезе. Този вид концесия е известен като изграждане на наемател.

В замяна на концесии, наемодателите често искат наемателите да се ангажират с определен срок на лизинг. Десет години не са необичайни при лизинг на офиси, но продължителността на лизинга е изцяло въпрос на преговори. Разгледайте внимателно вашите нужди и дългосрочна траектория на растежа, преди да ангажирате бизнеса си с дългосрочен офис.

Необходими неща

• Доклади за местния пазар на недвижими имоти

Съвети

• Ако наемодателят предложи сделка, която изглежда твърде добра, за да е истина, разберете какво не е наред със сградата.
• Не забравяйте, че в търговски недвижими имоти - за разлика от жилищни - всичко е по договаряне.